Ratgeber: Häufige Fragen zur Hausverwaltung

Verwalterwechsel

Wie wechseln wir die Hausverwaltung?

Der Wechsel wird in der Eigentümerversammlung beschlossen – mit einfacher Mehrheit. Beschlossen werden zwei Dinge: die Abberufung der bisherigen Verwaltung und die Bestellung der neuen. Anschließend wird der Verwaltervertrag geschlossen. Die Übergabe der Unterlagen, Konten und Schlüssel organisieren wir gemeinsam mit der bisherigen Verwaltung.

Wann ist ein Wechsel sinnvoll?

Typische Anlässe: Abrechnungen kommen verspätet oder sind nicht nachvollziehbar, auf Anfragen folgt keine Reaktion, beschlossene Maßnahmen werden nicht umgesetzt, oder die Rücklage entwickelt sich nicht nachvollziehbar. Ein einzelner Fehler ist kein Grund – ein Muster schon.

Können wir mitten im Jahr wechseln?

Ja. Der Wechsel ist nicht an das Kalenderjahr gebunden. Praktischer ist meist ein Wechsel zum Jahresende, weil dann die Abrechnungsperiode sauber abschließt. Zwingend ist das aber nicht.

Eigentümerversammlung

Wie oft muss eine Eigentümerversammlung stattfinden?

Mindestens einmal jährlich. Zusätzlich kann eine außerordentliche Versammlung einberufen werden, wenn es dringende Beschlüsse gibt – etwa bei einer größeren Sanierung oder einem Schadensfall.

Wie lange vorher muss eingeladen werden?

Die Einladungsfrist beträgt grundsätzlich drei Wochen, sofern die Gemeinschaftsordnung nichts anderes regelt. Die Einladung nennt Ort, Zeit und die Tagesordnung. Nur ordnungsgemäß angekündigte Punkte können wirksam beschlossen werden.

Was, wenn ich nicht teilnehmen kann?

Sie können sich vertreten lassen – wer vertretungsberechtigt ist, regelt die Gemeinschaftsordnung. Eine schriftliche Vollmacht ist erforderlich. Das Protokoll erhalten Sie anschließend; bei uns liegt es zusätzlich jederzeit im Online-Portal bereit.

Abrechnung und Kosten

Was steht in der Jahresabrechnung?

Die Jahresabrechnung stellt alle tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben des Wirtschaftsjahres gegenüber und verteilt sie nach dem geltenden Umlageschlüssel auf die Einheiten. Daraus ergibt sich Ihre Nachzahlung oder Ihr Guthaben. Beschlossen wird dabei die Abrechnungsspitze – also die Differenz zu den geleisteten Vorschüssen.

Was ist der Unterschied zwischen Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung?

Der Wirtschaftsplan blickt nach vorn: Er schätzt die Kosten des kommenden Jahres und legt daraus Ihr monatliches Hausgeld fest. Die Jahresabrechnung blickt zurück und zeigt, was tatsächlich angefallen ist. Beide gehören zusammen.

Wofür ist die Erhaltungsrücklage da?

Sie ist das Sparbuch der Gemeinschaft für größere Instandhaltungen – Dach, Fassade, Heizung, Aufzug. Eine ausreichend gefüllte Rücklage verhindert, dass bei einer anstehenden Sanierung plötzlich hohe Sonderumlagen fällig werden. Sie erhöht außerdem den Wert Ihrer Wohnung beim Verkauf.

Warum ist meine Nebenkostenabrechnung höher als letztes Jahr?

Häufigste Ursachen: gestiegene Energiepreise, ein kalter Winter, Nachzahlungen des Versorgers aus dem Vorjahr oder eine geänderte Belegung. Fragen Sie im Zweifel nach der Belegeinsicht – dazu haben Sie ein Recht. Bei uns finden Sie die Unterlagen direkt im Portal.

Schäden und Notfälle

Was mache ich bei einem Wasserschaden außerhalb der Bürozeiten?

Zuerst: Wasser abstellen und Strom in betroffenen Bereichen ausschalten. Danach wenden Sie sich direkt an unseren Notdienst-Partner – die Nummer erhalten Sie von uns und sie hängt im Objekt aus. Unsere Partnerbetriebe für Wasserschaden-Sanierung, Rohrreinigung und Heizung sind rund um die Uhr erreichbar. Die Schadensmeldung an die Versicherung übernehmen anschließend wir.

Wer zahlt den Schaden – ich oder die Gemeinschaft?

Faustregel: Schäden am Gemeinschaftseigentum (Leitungen in der Wand, Dach, Fassade) trägt die Gemeinschaft über die Gebäudeversicherung. Schäden am Sondereigentum (Bodenbelag, Möbel, Tapeten) sind Sache der Hausratversicherung des Eigentümers beziehungsweise des Mieters. In der Praxis überschneidet sich das oft – wir klären die Zuordnung mit den Versicherern.

Vermieten

Lohnt sich eine Mietverwaltung für eine einzelne Wohnung?

Das hängt weniger von der Anzahl ab als von Ihrer Situation. Wohnen Sie weit entfernt, haben Sie wenig Zeit oder möchten Sie das Thema Mietrecht nicht selbst verfolgen, rechnet sich die Verwaltung meist schon bei einer Einheit – spätestens dann, wenn ein Mieterwechsel oder eine Mieterhöhung ansteht.

Wie oft darf die Miete erhöht werden?

Bei einer Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete gilt: Die Miete muss seit 15 Monaten unverändert sein, und innerhalb von drei Jahren darf sie um höchstens 20 Prozent steigen – in angespannten Wohnungsmärkten um höchstens 15 Prozent. Die Erhöhung muss begründet werden, etwa über einen Mietspiegel.