Eigentümerversammlung: Einladung, Ablauf und Beschlüsse

Wie oft und von wem wird eingeladen?

Die Verwaltung beruft die Versammlung mindestens einmal im Jahr ein (§ 24 Abs. 1 WEG). Die Einladung muss in Textform erfolgen, eine E-Mail genügt also. Die Frist beträgt mindestens drei Wochen, wenn nicht ein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt (§ 24 Abs. 4 WEG). Die Einladung nennt Ort, Zeit und Tagesordnung.

Nur was in der Tagesordnung angekündigt ist, kann wirksam beschlossen werden. Eigentümer, die ein Thema behandelt haben möchten, sollten es deshalb rechtzeitig vor dem Versand der Einladung bei der Verwaltung anmelden.

Muss eine Mindestzahl an Eigentümern kommen?

Nein. Seit dem 1. Dezember 2020 ist jede ordnungsgemäß einberufene Versammlung beschlussfähig – unabhängig davon, wie viele Eigentümer anwesend oder vertreten sind. Eine Wiederholungsversammlung wegen zu geringer Teilnahme gibt es nicht mehr.

Wie wird abgestimmt?

• Mehrheit: Die meisten Beschlüsse brauchen die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Enthaltungen zählen nicht mit.
• Stimmrecht: Nach dem Gesetz hat jeder Eigentümer eine Stimme (§ 25 Abs. 2 WEG). Viele Gemeinschaftsordnungen regeln es anders, etwa nach Miteigentumsanteilen oder je Wohnung.
• Vollmacht: Wer nicht teilnehmen kann, lässt sich vertreten. Die Vollmacht muss in Textform vorliegen (§ 25 Abs. 3 WEG). Wer bevollmächtigt werden darf, kann die Gemeinschaftsordnung beschränken.

Online teilnehmen oder virtuell tagen?

Die Gemeinschaft kann beschließen, dass Eigentümer online an der Präsenzversammlung teilnehmen können (§ 23 Abs. 1 Satz 2 WEG). Seit Oktober 2024 können die Eigentümer mit einer Mehrheit von drei Vierteln der abgegebenen Stimmen auch beschließen, dass Versammlungen für höchstens drei Jahre rein virtuell stattfinden; dafür gelten zusätzliche Voraussetzungen (§ 23 Abs. 1a WEG).

Was gehört typischerweise auf die Tagesordnung?

• Beschluss über die Jahresabrechnung, genauer über die Nachschüsse bzw. Anpassungen der beschlossenen Vorschüsse
• Beschluss über den Wirtschaftsplan und damit über das Hausgeld
• Erhaltungsmaßnahmen, etwa nach den Ergebnissen der Objektbegehung
• Bestellung oder Wiederbestellung der Verwaltung, Wahl des Verwaltungsbeirats

Protokoll und Beschluss-Sammlung

Über die Beschlüsse ist unverzüglich eine Niederschrift aufzunehmen (§ 24 Abs. 6 WEG). Zusätzlich führt die Verwaltung eine Beschluss-Sammlung, in die jeder Beschluss eingetragen wird (§ 24 Abs. 7 WEG). Bei uns steht das Protokoll unverzüglich im Eigentümerportal – für alle Eigentümer abrufbar.

Was, wenn ich mit einem Beschluss nicht einverstanden bin?

Ein Beschluss ist zunächst wirksam, auch wenn er fehlerhaft sein sollte. Wer ihn angreifen will, muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung Anfechtungsklage beim Amtsgericht erheben und sie innerhalb von zwei Monaten begründen (§ 45 WEG). Danach ist der Beschluss bestandskräftig.

Ohne Versammlung beschließen

Im Umlaufverfahren kann ohne Versammlung beschlossen werden – dann müssen aber alle Eigentümer in Textform zustimmen (§ 23 Abs. 3 WEG). Für einzelne Themen kann die Gemeinschaft beschließen, dass im Umlaufverfahren die Mehrheit genügt.

Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.