Ratgeber · Verwalterwechsel
Verwalterwechsel in der WEG: Einfacher, als die meisten denken
Viele Eigentümergemeinschaften bleiben jahrelang bei einer Verwaltung, mit der sie längst unzufrieden sind – weil sie den Wechsel für kompliziert, teuer oder rechtlich riskant halten. Seit der WEG-Reform 2020 stimmt das nicht mehr. Eine einfache Mehrheit genügt, ein wichtiger Grund ist nicht nötig.
Die Kurzfassung
- Jederzeit möglich: Die Verwaltung kann ohne wichtigen Grund abberufen werden (§ 26 Abs. 3 WEG).
- Einfache Mehrheit: Es entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen in der Versammlung.
- Kein Vertrags-Gefängnis: Der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung.
- Keine Lücke: Abberufung und Bestellung der neuen Verwaltung werden in derselben Versammlung beschlossen.
1. Klären, was sich ändern soll
Am Anfang steht meist ein Muster: Abrechnungen kommen spät oder sind nicht nachvollziehbar, Anfragen bleiben unbeantwortet, beschlossene Maßnahmen werden nicht umgesetzt. Halten Sie konkrete Beispiele mit Datum fest. Sie helfen den Miteigentümern bei der Entscheidung und der neuen Verwaltung bei der Übernahme. Reagiert Ihre Verwaltung gar nicht mehr, lesen Sie zuerst Hausverwaltung reagiert nicht? 5 Schritte, die wirklich helfen.
2. Angebote einholen – vor der Versammlung
Holen Sie ein oder mehrere Angebote ein. Vergleichen Sie nicht nur die monatliche Vergütung je Einheit, sondern auch, welche Leistungen enthalten sind und was gesondert berechnet wird. Worauf es dabei ankommt, steht im Beitrag Was kostet eine Hausverwaltung? Eine seriöse Verwaltung schaut sich das Objekt vorher an und legt ein verbindliches Angebot vor.
3. Den Wechsel auf die Tagesordnung setzen
Damit wirksam beschlossen werden kann, müssen die Punkte in der Einladung angekündigt sein. Bewährt hat sich diese Reihenfolge:
- Abberufung der bisherigen Verwaltung
- Bestellung der neuen Verwaltung (mit Beginn und Dauer der Bestellung)
- Abschluss des Verwaltervertrags mit der neuen Verwaltung und Bevollmächtigung zur Unterzeichnung
Steht keine reguläre Versammlung an, können mehr als ein Viertel der Eigentümer eine außerordentliche Versammlung verlangen (§ 24 Abs. 2 WEG).
4. Beschluss fassen
Für Abberufung und Bestellung genügt die einfache Mehrheit. Die Bestellung ist auf höchstens fünf Jahre begrenzt, bei der ersten Bestellung nach Gründung der Gemeinschaft auf drei Jahre (§ 26 Abs. 2 WEG). Ohne Versammlung ist ein Wechsel im Umlaufverfahren nur möglich, wenn alle Eigentümer in Textform zustimmen (§ 23 Abs. 3 WEG).
5. Übergabe organisieren
Die bisherige Verwaltung muss Unterlagen, Kontenzugänge, Schlüssel und laufende Vorgänge herausgeben. Diese Übergabe organisieren wir für Sie: Abstimmung mit der Vorverwaltung, Umstellung von Konten und Lastschriften, Prüfung von Wartungs- und Versicherungsverträgen und Information aller Eigentümer. Vor der ersten Jahresabrechnung laden wir zu einer Onboarding-Versammlung ein, damit sich alle kennenlernen.
Der Zeitplan auf einen Blick
| Schritt | Wann |
|---|---|
| Angebote einholen, Objekt zeigen | vor der Einladung |
| Einladung mit Tagesordnung | mindestens drei Wochen vor der Versammlung (§ 24 Abs. 4 WEG) |
| Beschluss Abberufung und Bestellung | in der Versammlung |
| Ende des alten Verwaltervertrags | spätestens sechs Monate nach der Abberufung |
| Übergabe und Onboarding-Versammlung | ab Amtsbeginn der neuen Verwaltung |
Wechsel unverbindlich anfragen
Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.
Kurz gefragt
Brauchen wir einen wichtigen Grund für den Wechsel?
Nein. Seit dem 1. Dezember 2020 kann die Verwaltung jederzeit abberufen werden (§ 26 Abs. 3 WEG). Ein wichtiger Grund ist nur noch für eine sofortige Kündigung des Verwaltervertrags von Bedeutung.
Welche Mehrheit ist nötig?
Die einfache Mehrheit der in der Versammlung abgegebenen Stimmen – für die Abberufung ebenso wie für die Bestellung der neuen Verwaltung.
Was passiert mit dem laufenden Verwaltervertrag?
Er endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung. Ist eine kürzere Laufzeit vereinbart, endet er früher.
Können wir mitten im Jahr wechseln?
Ja. Praktisch ist ein Wechsel zum Jahresende, weil dann die Abrechnungsperiode sauber abschließt. Zwingend ist das nicht.
Wer erstellt die Jahresabrechnung für das Wechseljahr?
Grundsätzlich die Verwaltung, die im Amt ist, wenn die Abrechnung fällig wird. Wie das im Einzelfall gehandhabt wird, klären wir im Erstgespräch und bei der Übergabe.
Fragen zu Ihrem Objekt?
Schreiben Sie uns – wir antworten persönlich und sagen Ihnen offen, wie wir Ihre Gemeinschaft unterstützen können.
„Christoph Olschewski ist ein kompetenter, zuverlässiger und sympathischer Hausverwalter. Er ist lösungsorientiert und verfügt über ein gutes Handwerkernetzwerk.“
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„… sehr gute Zusammenarbeit auf Augenhöhe. Ich bin sehr zufrieden mit der Hausverwaltung Olschewski.“
Zertifizierte Verwalter nach § 26a WEG · Mitglied im VDIV Baden-Württemberg · Erlaubnis nach § 34c GewO
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