Ratgeber · Verwalterwechsel
Hausverwaltung reagiert nicht? 5 Schritte, die wirklich helfen
Die dritte E-Mail ohne Antwort, der Wasserfleck im Treppenhaus wird größer, und der Beschluss aus der letzten Versammlung ist immer noch nicht umgesetzt? Damit sind Sie nicht allein – und Sie sind nicht machtlos. Das Wohnungseigentumsgesetz gibt Eigentümern mehr Möglichkeiten, als die meisten kennen.
Erst prüfen: Ausrutscher oder Muster?
Jede Verwaltung hat einmal eine volle Woche. Zum Problem wird es, wenn sich das Schweigen wiederholt: Anfragen bleiben über Wochen offen, die Jahresabrechnung kommt nicht, beschlossene Aufträge werden nicht erteilt. Notieren Sie ab jetzt jede Anfrage mit Datum – diese Liste brauchen Sie für jeden weiteren Schritt.
1. Schriftlich nachhaken – mit Frist
Schreiben Sie eine kurze E-Mail: Was ist das Anliegen, seit wann ist es offen, bis wann erwarten Sie eine Antwort. Eine Frist von zwei Wochen ist angemessen. Setzen Sie den Verwaltungsbeirat in Kopie. Eine klare, sachliche Nachricht mit Datum wirkt mehr als drei Anrufe – und sie ist später ein Nachweis.
2. Den Verwaltungsbeirat einschalten
Der Beirat unterstützt und überwacht die Verwaltung (§ 29 Abs. 2 WEG). Er tritt gegenüber der Verwaltung mit mehr Gewicht auf als ein einzelner Eigentümer. Gibt es keinen Beirat, schließen Sie sich mit Miteigentümern zusammen, die dieselben Erfahrungen machen.
3. Unterlagen einsehen
Jeder Wohnungseigentümer kann Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen (§ 18 Abs. 4 WEG): Verträge, Rechnungen, Kontoauszüge, Beschluss-Sammlung. Ob Aufträge erteilt und Rechnungen bezahlt wurden, sehen Sie dort schwarz auf weiß.
4. Eine Eigentümerversammlung verlangen
Verlangen mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer in Textform eine Versammlung und nennen Zweck und Gründe, muss die Verwaltung einladen (§ 24 Abs. 2 WEG). Eine E-Mail genügt. Weigert sich die Verwaltung, können der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats, sein Vertreter oder ein durch Beschluss ermächtigter Eigentümer einladen (§ 24 Abs. 3 WEG).
Formulieren Sie die Tagesordnung so, dass in der Versammlung entschieden werden kann – zum Beispiel über die Beauftragung einer Maßnahme oder über die Abberufung der Verwaltung.
5. Die Verwaltung wechseln
Seit dem 1. Dezember 2020 kann die Gemeinschaft ihre Verwaltung jederzeit abberufen – ein wichtiger Grund ist nicht mehr nötig (§ 26 Abs. 3 WEG). Es genügt die einfache Mehrheit in der Versammlung. Der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung.
Holen Sie das Angebot einer neuen Verwaltung vor der Versammlung ein. Dann lassen sich Abberufung, Bestellung und neuer Verwaltervertrag in derselben Versammlung beschließen, und die Gemeinschaft steht keinen Tag ohne Verwaltung da. Den Ablauf im Detail lesen Sie im Beitrag Verwalterwechsel in der WEG.
Und wenn gar nichts hilft?
Wird ein notwendiger Beschluss nicht gefasst, kann jeder Eigentümer beim Amtsgericht eine Beschlussersetzungsklage erheben (§ 44 Abs. 1 Satz 2 WEG). Das ist der letzte Weg. In der Praxis ist der Wechsel der Verwaltung fast immer schneller.
Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.
Kurz gefragt
Wie schnell muss eine Hausverwaltung antworten?
Eine feste gesetzliche Frist gibt es nicht. Manche Verwalterverträge regeln Reaktionszeiten – ein Blick in Ihren Vertrag lohnt sich. Bleiben Anfragen wiederholt über Wochen unbeantwortet, gehört das Thema in die nächste Eigentümerversammlung.
Kann ich als einzelner Eigentümer die Verwaltung abberufen?
Nein. Über die Abberufung entscheidet die Gemeinschaft in der Eigentümerversammlung mit einfacher Mehrheit. Als einzelner Eigentümer können Sie aber gemeinsam mit anderen eine Versammlung verlangen und den Punkt auf die Tagesordnung bringen.
Wer lädt ein, wenn die Verwaltung keine Versammlung einberuft?
Verlangen mehr als ein Viertel der Eigentümer eine Versammlung und die Verwaltung lädt trotzdem nicht ein, können der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats, sein Vertreter oder ein durch Beschluss ermächtigter Eigentümer einladen (§ 24 Abs. 3 WEG).
Können wir den Verwaltervertrag fristlos kündigen?
Die Abberufung ist jederzeit möglich; der Vertrag endet dann spätestens sechs Monate später. Liegt ein wichtiger Grund vor, etwa eine schwere Pflichtverletzung, kann der Vertrag auch sofort gekündigt werden. Im Zweifel lassen Sie das rechtlich prüfen.
Fragen zu Ihrem Objekt?
Schreiben Sie uns – wir antworten persönlich und sagen Ihnen offen, wie wir Ihre Gemeinschaft unterstützen können.
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