Ratgeber · Abrechnung
Erhaltungsrücklage: Wie hoch sollte sie sein?
Die Erhaltungsrücklage ist das Sparbuch der Gemeinschaft für große Maßnahmen – Dach, Fassade, Heizung, Aufzug. Ist sie zu niedrig, droht eine Sonderumlage. Ist sie sinnvoll bemessen, lassen sich auch teure Arbeiten ohne Überraschung finanzieren.
Was das Gesetz sagt
Zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG). Einen festen Betrag nennt das Gesetz nicht. Bis zur WEG-Reform 2020 hieß sie Instandhaltungsrücklage; gemeint ist dasselbe.
Wie hoch ist angemessen?
Pauschale Faustformeln je Quadratmeter geben eine erste Orientierung, mehr nicht. Entscheidend ist, was am Gebäude in den nächsten Jahren tatsächlich ansteht. Die Fragen dafür sind einfach:
- Wie alt sind Dach, Fassade, Fenster im Gemeinschaftseigentum, Heizung und Leitungen?
- Welche Bauteile erreichen in den nächsten fünf bis fünfzehn Jahren das Ende ihrer Lebensdauer?
- Was würde ihre Erneuerung heute ungefähr kosten?
- Gibt es gesetzliche Pflichten, die eine Maßnahme auslösen, etwa beim Heizungstausch?
Aus diesen Antworten entsteht ein Plan, wie viel jedes Jahr zurückgelegt werden sollte. Grundlage sind bei uns die regelmäßigen Objektbegehungen: Was wir dort feststellen, fließt in die Planung und in den Vorschlag für den Wirtschaftsplan ein.
Wie die Rücklage aufgebaut und verwendet wird
Die Zuführung ist Teil des Hausgelds und wird mit dem Wirtschaftsplan beschlossen. Das Geld gehört der Gemeinschaft und ist für Erhaltungsmaßnahmen bestimmt. Über die Verwendung entscheiden die Eigentümer per Beschluss. Angelegt wird die Rücklage sicher und so, dass sie bei Bedarf verfügbar ist.
Was passiert beim Verkauf einer Wohnung?
Die Rücklage bleibt bei der Gemeinschaft. Der Verkäufer bekommt seinen Anteil nicht ausgezahlt, der Käufer übernimmt ihn mit der Wohnung. Bei der Grunderwerbsteuer darf der anteilige Betrag nicht vom Kaufpreis abgezogen werden (BFH, Urteil vom 16.09.2020, II R 49/17).
Und steuerlich?
Für Vermieter gilt: Die Zuführung zur Rücklage ist noch keine Werbungskosten. Abziehbar wird der Betrag erst, wenn die Gemeinschaft das Geld für Erhaltungsmaßnahmen ausgibt (BFH, Urteil vom 14.01.2025, IX R 19/24). Mehr dazu im Beitrag Jahresabrechnung und Steuererklärung.
Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.
Fragen zu Ihrem Objekt?
Schreiben Sie uns – wir antworten persönlich und sagen Ihnen offen, wie wir Ihre Gemeinschaft unterstützen können.
„Christoph Olschewski ist ein kompetenter, zuverlässiger und sympathischer Hausverwalter. Er ist lösungsorientiert und verfügt über ein gutes Handwerkernetzwerk.“
„Persönliche, sehr freundliche und kompetente Betreuung. Klare Struktur & transparente Abläufe.“
„… sehr gute Zusammenarbeit auf Augenhöhe. Ich bin sehr zufrieden mit der Hausverwaltung Olschewski.“
Zertifizierte Verwalter nach § 26a WEG · Mitglied im VDIV Baden-Württemberg · Erlaubnis nach § 34c GewO
Lieber direkt per E-Mail? info@hausverwaltung-olschewski.de
Hausverwaltung vor Ort: Göppingen · Süßen · Salach · Donzdorf · Eislingen · Uhingen · Albershausen · Eschenbach · Heiningen · Gingen · Geislingen · Böhmenkirch · Rechberghausen · Ebersbach · Kuchen · Bad Überkingen · Deggingen · Wäschenbeuren